Hai necessità di vendere il garage o una parte dell’immobile soggetto a garanzia in favore della banca? Avendo già pagato una parte sufficiente del mutuo, sarebbe molto vantaggioso poter liberare dall’ipoteca ciò che potresti cedere facilmente… Assoutenti ti spiega quando c’è e come esercitare il diritto.

Alessandro Rocchi

Alessandro Rocchi – Presidente Assoutenti AMB

Per opportunità o bisogno che sia, dopo tanti anni di ratei regolarmente pagati, o comunque residuando una somma non importante rispetto all’immobile che garantisce il tutto, è legittimo che ognuno di noi possa desiderare di liberare una parte del bene vincolato a favore della banca: si chiama restrizione d’ipoteca e in alcuni casi è un diritto, ma bisogna però tenere conto di diverse situazioni e possibilità.

1. Quale ipoteca?

L’ipoteca è una garanzia che riguarda i beni immobili e attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita forzata.

La garanzia si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, da non confondere con il catasto, che è registro valevole ai soli fini fiscali: quando parliamo di diritti (e garanzie come l’ipoteca) sugli immobili l’ufficio di riferimento è la conservatoria e sono proprio tali uffici che ricevono gli ordini di iscrizione d’ipoteca.

L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria.

L’ipoteca legale è una garanzia che la conservatoria immobiliare iscrive automaticamente in presenza delle condizioni di legge e la legge a sua volta prevede solo tre casi di ipoteca “legale” previsti dall’art. 2817 c.c.. Tra essi val la pena di citarne uno:

quando si vende un immobile, il venditore ha diritto ad ipoteca legale automatica a meno che nel rogito non faccia espressa rinuncia a tale diritto: anche se vi sono costi notarili connessi all’ipoteca legale, questo strumento è utilissimo nelle vendite tra privati qualora si preveda nel preliminare o nel rogito una dilazione del prezzo finale!

L’ipoteca giudiziale è il diritto a iscrivere la garanzia in forza di un atto giudiziale (sentenza, decreto ingiuntivo).

L’ipoteca volontaria riguarda tutti gli altri casi, inclusa ad esempio la garanzia della banca con cui si accenda un mutuo per l’acquisto dell’immobile che interessa.

In definitiva l’ipoteca legale riguarda i privati che vendono un immobile, senza avvalersi di un prestito bancario, mentre il mutuo ipotecario concesso dalla banca all’acquisto determina l’ingresso dell’istituto di credito nel rogito e il diritto a costituire sull’immobile la garanzia ipotecaria.

2. Ipoteca: riduzione o restrizione?

Adesso immaginiamo di trovarci in una condizione per cui rispetto al valore iniziale dell’ipoteca (mettiamo 100), avendo noi pagato un’ampia parte del nostro debito al privato o alla banca, si pensi di ridurre il peso della garanzia. Le opzioni disponibili sono due, riduzione o restrizione.

La riduzione consiste nel diminuire la copertura dell’ipoteca: in pratica siccome sono rimasti 20 da pagare rispetto agli originari 100, si chiede di ridurre l’ipoteca mettiamo a 40 in modo che, ad esempio, sia possibile utilizzare il bene per un nuovo prestito con garanzia ipotecaria. In pratica questo sistema agevola la disponibilità dell’immobile a favore del compratore che può gradualmente disporre di nuove opzioni.

La riduzione è prevista dal codice civile (art. 2872 e seguenti) ma non si applica quando la quantità dei beni o la somma garantita sia stata determinata per volontà delle parti o per sentenza. La legge non attribuisce al compratore il diritto di ridurre l’ipoteca, quindi, nel caso di mutuo fondiario, e in ogni caso la subordina all’avvenuto pagamento del debito in misura pari ad almeno un quinto del valore iniziale.

Vi rinviamo per dettagli ad un contatto con i nostri sportelli o comunque ad una lettura assistita degli articoli del codice civile da 2872 a 2877. L’ultimo articolo, in particolare, ci ricorda che in linea generale le spese per la riduzione sono a carico del richiedente.

La legge mette a disposizione però anche un’altra opzione, che viene chiamata riduzione per restrizione o semplicemente restrizione d’ipoteca sull’immobile.

In questo caso non si riduce la garanzia lasciando invariato l’oggetto della stessa, ma si prende atto che essendosi ridotta la copertura necessaria a tutelare il creditore, una parte o una frazione dell’immobile possono essere liberati dal vincolo. E’ proprio il caso di cui parlavamo all’inizio!

 

 

Sembra un gioco ma è un diritto! Restringere l’ipoteca sulla casa può comportare pochi costi ma altri vantaggi

3. La restrizione d’ipoteca sui beni oggetto di mutuo fondiario

Molti di voi chiedono allo sportello Assoutenti – Rete Consumatori Italia se sia possibile ridurre o restringere l’ipoteca obbligando la banca che abbia concesso mutuo fondiario (con determinazione, quindi, convenzionale perché condivisa al rogito tra le parti), in deroga alla disposizione di legge sopra accennata.

Ebbene in caso di mutuo fondiario non è il codice civile ma il Testo Unico Bancario che tutela il consumatore con una disposizione specifica, l’art. 39 quinto comma:

I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38″

Il T.U.B. in definitiva definisce il diritto del mutuatario a chiedere e ottenere dalla banca, in presenza di elementi che comprovino la sufficienza della garanzia che residuerebbe dopo la riduzione a tutelare il credito bancario.

4. I requisiti per chiedere la riduzione / restrizione d’ipoteca alla Banca

Quello che non era così chiaro in base alla norma del TUB è se per chiedere la restrizione servisse l’estinzione di almeno un quindi del debito originario oppure fosse sufficiente il residuo di una garanzia sufficiente.

Su questo problema si è spesso pronunciato l’A.B.F. – Arbitro Bancario Finanziario che è ente deputato alla soluzione alternativa alle liti per le controversie in materia bancaria tra utenti e istituti di credito. Se volete conoscere meglio le prerogative di questo ente, scriveteci o contattateci ai recapiti in calce!

Ad esempio la recente pronuncia del Collegio ABF di Roma, n. 821 del 18 gennaio 2016, riferisce che “con la decisione n. 6137/14, il Collegio di coordinamento ha risolto la questione interpretativa chiarendo che “le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., [sono] alternative e che dunque il debitore [ha] diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi”, e che quindi “l’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario.”

5. Come esercitare il diritto

Ricorrendo i presupposti di cui al punto precedente non ti resta che rivolgerti alla tua banca.

Non è detto che la questione sia problematica per il tuo istituto di credito, in fin dei conti oggi giorno il problema delle banche è riuscire a vendere gli immobili dei debitori morosi, non tanto aggiustare la copertura dell’ipoteca per un credito che col tempo si è ridotto.

Ti consigliamo quindi di chiedere in filiale senza formalità per verificare la disponibilità della banca alla restrizione d’ipoteca e solo qualora ritenuto indispensabile procedere ad una nuova perizia per comprovare il diritto.

Se la questione non è semplice, fai valere i tuoi diritti per iscritto, la banca dovrà rispondere ad un reclamo chiaro.

Sappi che in casi di urgenza, ad esempio per la vendita del famoso garage, alcuni importanti tribunali, come Bologna, si sono espressi a favore della concessione di provvedimenti cautelari e immediati ex art. 700 c.p.c. a tutela dei diritti del consumatore!

Non esitare però in caso di dubbi o contestazioni a rivolgerti alla tua associazione dei consumatori di fiducia. Noi sappiamo come si fa e ti orienteremo al meglio!

 

SE VUOI APPROFONDIRE O HAI BISOGNO DI ASSISTENZA CONTATTA ASSOUTENTI
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Credit:

  • immagine di copertina di Images Money sotto licenza Creative commons Attribution 2.0 Generic (CC BY 2.0)
  • immagine nel testo di James Petts, London, England (Monopoly) [CC BY-SA 2.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0)], via Wikimedia Commons