Sempre più persone scelgono di affittare un appartamento vacanze invece del tradizionale hotel per avere maggiore libertà, per avere più contatto diretto con le persone del posto e anche per risparmiare denaro…

Riccardo Corradino

Dott. Riccardo Corradino

Airbnb è la principale piattaforma Web che favorisce l’incontro fra chi vuole dare un immobile in affitto, specialmente per brevi periodi, e chi vuole affittare per soggiorni brevi quasi in tutto il mondo.

Cerchiamo di capire meglio in cosa consiste il servizio per usarlo in sicurezza!

1) L’oggetto del contratto

Non lo fa mai nessuno ma leggere anche solo l’inizio delle condizioni di servizio di Airbnb ci dice molto…

IL SITO, L’APPLICAZIONE E I SERVIZI COMPRENDONO UNA PIATTAFORMA ONLINE ATTRAVERSO LA QUALE I PROPRIETARI POSSONO CREARE ANNUNCI RELATIVI AD ALLOGGI E GLI OSPITI POSSONO INFORMARSI E PRENOTARE TALI ALLOGGI DIRETTAMENTE CON I PROPRIETARI. L’UTENTE RICONOSCE E ACCETTA CHE AIRBNB NON È PARTE DI ALCUN CONTRATTO STIPULATO TRA PROPRIETARI E OSPITI, E AIRBNB NON È INTERMEDIARIO IMMOBILIARE, AGENTE O ASSICURATORE. AIRBNB NON HA ALCUN CONTROLLO SULLA CONDOTTA DI PROPRIETARI, OSPITI E ALTRI UTENTI DEL SITO, DELL’APPLICAZIONE O DEI SERVIZI NÉ SU ALCUN ALLOGGIO ED ESCLUDE OGNI RESPONSABILITÀ IN TAL SENSO NEI LIMITI MASSIMI CONSENTITI DALLA LEGGE.

Significa che Airbnb si limita a concedere in uso  agli utenti, registrati e non, la propria piattaforma Web, con l’intento di agevolare il contatto tra gli utenti che offrono e che cercano appartamenti da affittare, pretendendo di rimanere esente da responsabilità per quanto attiene il rapporto contrattuale tra gli utenti stessi.

L’affermazione che “esclude ogni responsabilità” da parte di Airbnb è una clausola di stile priva di valore, anche se tipica del diritto anglosassone: in realtà bisogna andare a vedere quale sia in concreto il ruolo svolto dalla piattaforma web per capire quali responsabilità e in capo a chi si pongano.

La procedura web si conclude quando l’Host (proprietario dell’immobile offerto su Airbnb) approva la richiesta di ospitalità da parte dell’Ospite, in base alle condizioni proposte sulla pagina dedicata alla proprietà desiderata.

Airbnb accompagna il proprio servizio principale con servizi complementari di gestione dei pagamenti elettronici e copertura assicurativa per i danni ai beni concessi in uso, ma anche per le richieste di danni da parte di terzi.

2) Chi sono le parti contraenti

L’accettazione da parte dell’Host della richiesta di ospitalità da parte dell’Ospite determina il “congelamento” dei fondi necessari al pagamento di quanto richiesto dall’Host e della commissione spettante a Airbnb oltre alle eventuali tasse applicate in base alla normativa vigente del luogo dove si trova l’immobile.

Scorrendo la ricevuta dell’avvenuta prenotazione e l’intermediazione elettronica del pagamento si capisce più chiaramente che:

Se utilizzi il Sito, l’Applicazione o i Servizi e risiedi negli USA, i presenti Termini di Servizio disciplinano il rapporto tra l’utente e Airbnb, Inc. Se risiedi al di fuori degli USA e della Repubblica Popolare Cinese … omissis… i presenti Termini di Servizio disciplinano il tuo rapporto con Airbnb Ireland Airbnb Ireland UC (di seguito denominato “Airbnb Ireland”). Se risiedi in Cina, i presenti Termini del Servizio sono da considerarsi conclusi fra te e Airbnb Internet (Beijing) Co., Ltd. (“Airbnb China”), a meno che tu non proceda alla prenotazione di un Alloggio o alla creazione di un Annuncio al di fuori del territorio Cinese (come opra definito), nel qual caso il termine “Airbnb” sarà riferito ad Airbnb Ireland con riferimento a tale operazione.

Trattandosi di una multinazionale è fondamentale prendere come riferimento la residenza dell’utente/parte contrattuale per stabilire quale Società del gruppo Airbnb sia coinvolta.

Nel caso di un consumatore bolognese la Società di riferimento è Airbnb Ireland UC.

In questo sistema distinguiamo fra:

  • Contratto d’uso tra Airbnb e gli utenti registrati (Host, Ospite) e quelli non registrati (chiunque stia navigando nel Sito di Airbnb)
  • Contratto di locazione tra Host e Ospite

Altro discorso riguarda il contratto per il servizio di pagamento, infatti

I presenti termini e condizioni (“Termini di Pagamento”) regolano i servizi di pagamento, inclusi i servizi di raccolta e incasso dei pagamenti, elaborazione dei pagamenti e versamento, effettuati tramite o in connessione con il Sito, l’Applicazione o i Servizi (“Servizi di Pagamento”) che Airbnb Payments, Inc., Airbnb Payments UK Ltd., Airbnb Internet (Beijing) Co., Ltd. (“Airbnb China”) o Airbnb Payments India Pvt. Ltd. (ciascuna società di seguito indicata e definita come “Airbnb Payments”, “noi”, “nostro”) ti fornisce in relazione all’utilizzo del Sito, dell’Applicazione e/o dei Servizi, e costituiscono un contratto giuridicamente vincolante tra te e Airbnb Payments. Quale sia la società Airbnb Payments a rilevanza che svolga il ruolo di tua controparte contrattuale nella fornitura dei Servizi di Pagamento verrà definito, in via generale, in relazione ad ogni operazione di pagamento o accredito ed in base al paese nel quale il tuo Metodo di Pagamento o Metodo di Invio Pagamenti è stato emesso, come descritto in dettaglio nella successiva Sezione n. 26: “Società Airbnb Payments contraente” I Termini di Servizio si applicano separatamente al tuo uso del Sito

Per cui la Società preposta alle operazioni di pagamento elettronico dipende dalla residenza dell’Ospite, che nel caso di un consumatore bolognese sarà Airbnb Payments UK Ltd.

Ecco la galassia delle società per i pagamenti Airbnb

Ecco la galassia delle società per i pagamenti Airbnb

Altro aspetto contrattuale collegato a quello di locazione è quello di Assicurazione per i danni alle cose concesse in uso, definita come Garanzia Host. Infatti abbiamo:

  • La copertura danni offerte da Airbnb al Host con propri fondi dedicati
  • Polizza Assicurativa fra Host e Compagnia Assicurativa, con surroga in favore di Airbnb

3) Cosa viene assicurato mediante Airbnb?

La copertura assicurativa inclusa nei contratti di locazione conclusi è senza dubbio uno dei fattori chiave per scegliere Airbnb.

Esiste una doppia forma di copertura a favore del Host:

  • Garanzia Host: nel caso di danneggiamenti o distruzione della proprietà oggetto della locazione e beni in essa contenuti da parte dell’Ospite, per prima cosa si impone che Host e Ospite tentino di accordarsi fra loro per il risarcimento danni. Sarà possibile chiedere anche l’intervento di Airbnb per favorire il tentativo di conciliazione on-line.
    Se proprio non si dovesse raggiungere un accordo, l’Host potrà richiedere di essere indennizzato direttamente da Airbnb.
  • Protezione Assicurativa Host: si tratta di una copertura massima di 1.000.000 di dollari per responsabilità civile nel caso di reclamo da parte di terzi per danni alle persone o alle proprietà durante il periodo di ospitalità.
    I “Terzi” sono sono anche gli Ospiti, cioè i locatari che potrebbero aver sofferto un danno (ad es. una ferita alla testa per la caduta improvvisa di un lampadario).

Il consumatore residente o domiciliato nell’UE avrà la possibilità di ricorrere alle vie legali nel proprio luogo di residenza/domicilio.

4) Aspetti burocratici e fiscali

Oltre a quanto regolato dalla normativa regionale in materia di ricettività extralberghiera, i Comuni hanno una loro libertà regolamentare sulle procedure di rilascio delle autorizzazioni e sull’applicazione di eventuali tributi locali (per il Comune di Bologna si veda qui).

Sulle locazioni concluse tramite Airbnb, secondo l’ultima Legge di Stabilità, non si deve applicare la Cedolare Secca del 21% se non superano i 30 giorni. Diversamente, per le locazioni turistiche superiori a 30 giorni si dovrà obbligatoriamente registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, pagare l’imposta di registro con il modello F24 ELIDE e fare denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza dell’utilizzo dell’immobile.

Resta salvo l’obbligo del Host di provvedere entro 48 ore dall’arrivo di Ospiti extracomunitari alla loro registrazione presso la Prefettura.

5) Consigli per evitare truffe e raggiri

La scelta dell’appartamento non sarà mai priva di rischi e di incognite, per questo è fondamentale prestare  la massima attenzione ai dettagli!

  • Valutare bene se ogni caratteristica dell’alloggio e regole di soggiorno si adattano alle proprie esigenze
  • Preferire gli Hosts che hanno un maggior numero di referenze degli Ospiti, leggere almeno quelle degli ultimi mesi per farsi un’idea dell’affidabilità di quanto dichiarato nell’annuncio e scoprire eventuali altri dettagli
  • Diffidare da annunci che presentano solo referenze molto positive di poche righe,  magari tutte molto simili:  esistono sistemi automatici di creazione di false referenze!
  • L’aspetto social è fondamentale: il contratto di Airbnb Considera parte importante ed integrante di esso i suoi codici di condotta, proprio perché favorire l’integrazione e la socializzazione fra i suoi utenti è il miglior modo per smascherare i furbetti (ad es. Scam, Spam e copiatura automatica di contenuti altrui)
  • Controllate se l’annuncio esiste anche su altri siti: Un metodo semplice e veloce è cercare in Google il titolo dell’annuncio (che tipicamente rappresenta la proprietà). Potreste scoprire che lo stesso appartamento viene offerto in più siti simili a Airbnb, cosa frequente per i luoghi molto turistici e potreste addirittura trovarlo ad un prezzo inferiore!
  • Investigate sull’autore dell’annuncio: in molti casi c’è il nome e la foto del proprietario, così inseritelo in Google e magari qualcosa di interessante salterà fuori
  • Fate un controllo incrociato delle foto: esistono varie tecniche di copiatura dei contenuti di una pagina Web di ignari autori, per cui consigliamo di fare un controllo dell’annuncio partendo dalla ricerca fotografica in modo molto semplice con l’uso di plugin del browser come Edit this Image. In poche semplici mosse si può cercare una foto sui principali motori di ricerca di tutto il mondo.

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Credit:

Immagine di copertina autoprodotta combinata con logo By Airbnb (http://www.airbnb.de/home/press) [Public domain], via Wikimedia Commons

Seconda immagine autoprodotta

Terza immagine di Rifqi Jamil (Own work) [CC BY-SA 3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons

5 cose da sapere per affittare un appartamento vacanze utilizzando il servizio Airbnb
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